２０２５年４月より、建築基準法が改正されます。
主に、建築確認の見直し、構造関係規定の見直し、省エネ基準適合義務化の３点が行われますが、
その中の１つとして、『４号特例』という、一定の建物建築時の確認申請における構造審査を省略できる制度の対象が縮小され、
従来省略の対象だった『木造２階建』の建物や『平屋で２００㎡以上』の建物は、建築確認時に構造審査が必要になります。
省エネ基準適合義務化と併せ、安全性、省エネ性が上がる反面、建築にかかる工期が延びたり、コストが増加することになります。
また、４号特例縮小に付随し、『２階建以上』もしくは『延床面積が２００㎡以上』の『既存住宅』においても、
『大規模修繕・模様替え（壁や柱、床、屋根、階段などの建物を構成する主要構造部の半分を超える工事等）』を行う場合には、
従来は不要だった『建築確認申請』が必要となります。
したがって、新築工事だけではなく、いわゆる「スケルトンリフォーム」や「リノベーション」といった大規模リフォームにおいても確認申請が必要となり、工期延長やコスト増加が見込まれています。
それだけならばまだ多大な影響ではないかもしれませんが、問題は昭和や平成初期の頃に建てられた築古の物件です。
先ほどの、工事着工前に申請する『確認申請』と、申請の通り工事が実施されたかを確認する『完了検査』がありますが、
この完了検査済証が、大規模リフォームで確認申請を行う際に必要となります。
完了検査については、近年建築された建物については基本的に実施されていますが、
昭和の年代に建てられた古い建物については、その多くが完了検査が実施されておらず、検査済証も発行されておりません。
検査済証がない場合、別途『法適合調査』を行う必要があり、この法適合調査をクリアしなければ、確認申請ができません。
法適合調査を行うにあたっては、構造計算書等、建築時の書類が必要となりますが、
おそらくほぼほぼ持っていないと思いますので、建築士に依頼し図面の復元をしてもらう必要が出てきます。
また、法適合調査を行う中で違法建築物だと判明すれば、その是正工事も必要になります。
さらには、昭和５６年６月１日以前のいわゆる『旧耐震基準』の建物については、『耐震診断』も必要です。
このようにいくつものステップが必要となり、コストとしては数百万円単位で増加する可能性が高くなっております。
こういった築古戸建についてはリノベーションし賃貸する等、不動産投資の対象として人気を博しておりましたが、コストの増加を受け、売却金額は低迷すると見込まれます。
再建築ができる物件であれば、解体して土地として売り出すこともできますが、解体や測量の費用がかかります。
また、再建築ができない物件については、新築ができないため、リフォームを実施して利用するしか手がありません。
ですので、検査済証のない築古戸建や、再建築ができない物件をお持ちの方は改正前に売却を検討されることをおススメします。
この改正が適用されるのは、工事着工が２０２５年４月１日以降のものになるため、
売却手続きや工事着工までの時間を考えると、あまり猶予はありません。
弊社Ｃ９株式会社は、こういった築古戸建や再建築ができない物件を得意としている不動産会社ですので、売却をご検討される際はぜひ弊社にお任せください。
まずは、お持ちの物件が検査済証があるか、再建築ができる物件かの確認だけでもかまいません。
ぜひお電話（０３-５２４４-４６８１）、またはお問い合わせフォームよりご連絡ください！
